foncierdataRendement locatif à Enghien-les-Bains (95880) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Enghien-les-Bains
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 195 080 € + 14 631 € |
| Loyer mensuel | 842 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 5,2 % |
| Rendement net de charges | 3,9 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 2,9 % |
| Mensualité de crédit | 1 103 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | -413 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut d'Enghien-les-Bains est sous la médiane des villes françaises : les prix d'achat pèsent davantage par rapport aux loyers. Le prix des appartements est passé de 5 597 €/m² en 2021 à 4 877 €/m² en 2025 (−12,9 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (113 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Enghien-les-Bains.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Val-d'Oise)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Louvres | 6,2 % | 3 373 €/m² | 17,5 €/m² |
| Bezons | 6,1 % | 3 878 €/m² | 19,7 €/m² |
| Courdimanche | 6,1 % | 3 539 €/m² | 17,9 €/m² |
| Pierrelaye | 6,0 % | 3 568 €/m² | 18,0 €/m² |
| Osny | 6,0 % | 3 648 €/m² | 18,1 €/m² |
| Jouy-le-Moutier | 5,9 % | 3 553 €/m² | 17,4 €/m² |
| Vauréal | 5,9 % | 3 636 €/m² | 17,8 €/m² |
| Bessancourt | 5,6 % | 3 875 €/m² | 18,0 €/m² |
| L'Isle-Adam | 5,3 % | 4 400 €/m² | 19,6 €/m² |
| Cormeilles-en-Parisis | 5,3 % | 4 340 €/m² | 19,1 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Val-d'Oise) · prix immobilier de la région (Île-de-France)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Enghien-les-Bains ?
Avec 5,2 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Enghien-les-Bains est sous la médiane des villes françaises : les prix d'achat pèsent davantage par rapport aux loyers. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 3,9 % et le cash-flow avant impôt à -413 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Enghien-les-Bains ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 21,1 €/m² charges comprises pour un appartement à Enghien-les-Bains, soit environ 842 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 17,3 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Enghien-les-Bains ?
Le prix médian des appartements vendus à Enghien-les-Bains en 2025 est de 4 877 €/m², sur 113 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 6 444 €/m², 30-60 m² 4 839 €/m², 60-90 m² 4 578 €/m², 90-120 m² 4 933 €/m², 120 m² et + 4 688 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.