Méthodologie

foncierdata.fr publie des prix immobiliers calculés directement sur les données ouvertes DVF (Demandes de valeurs foncières). Cette page décrit précisément d'où viennent les chiffres et comment ils sont calculés, afin que chacun puisse vérifier et reproduire les résultats.

Qu'est-ce que la base DVF ?

La base DVF recense les mutations immobilières à titre onéreux (ventes) enregistrées par l'administration fiscale au cours des cinq dernières années. Elle est produite par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) et publiée sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte 2.0. Elle est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre.

DVF contient des ventes conclues, au prix réellement payé et enregistré chez le notaire — pas des prix d'annonce. Les prix affichés ici sont donc souvent inférieurs aux prix demandés sur les sites d'annonces, qui incluent la marge de négociation.

La base ne couvre pas tout le territoire : les départements d'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin et Moselle), qui relèvent du livre foncier, et Mayotte en sont absents. Aucune commune de ces territoires ne figure sur le site.

Périmètre des données

• Millésimes utilisés : 2021 à 2025 (5 années).
• Uniquement les mutations de nature Vente.
• Uniquement les biens de type Appartement et Maison (les dépendances, terrains et locaux commerciaux sont exclus).
• 3 516 666 transactions valides après filtrage.
• 5 324 pages communes publiées (y compris les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille).

Année de vente et date de mise à jour

Deux dates figurent sur chaque page et ne disent pas la même chose :

• L'année de référence (2025) est l'année où les ventes ont été signées. Le « prix médian 2025 » porte sur les ventes conclues entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025.
• La date de mise à jour (1er novembre 2026) est la date à laquelle nous avons recalculé les chiffres à partir de la dernière publication DVF. La DGFiP publie les ventes avec plusieurs mois de décalage : l'année la plus récente peut encore être complétée lors des publications suivantes, et une vente signée aujourd'hui n'apparaîtra qu'aux prochaines mises à jour.

Les évolutions « sur 1 an » comparent la médiane de l'année de référence à celle de l'année précédente, pour un même type de bien.

Les 12 derniers mois. La publication DVF utilisée couvre les ventes jusqu'au 30 juin 2026. Chaque page commune affiche aussi la médiane des 12 mois se terminant à cette date, comparée aux 12 mois précédents, dès qu'au moins 10 ventes la composent. L'année civile reste la référence des classements, du baromètre et du rendement locatif. Les fichiers DGFiP couvrant cinq années glissantes, la première année du graphique ne porte que sur son second semestre.

Médianes, pas moyennes

Nous publions la médiane du prix au m², pas la moyenne. La médiane est le prix qui partage le marché en deux : la moitié des ventes se sont faites en dessous, l'autre moitié au-dessus. Elle résiste aux ventes atypiques (biens de prestige, transactions familiales sous-évaluées) qui déforment fortement une moyenne. Le prix au m² d'une transaction est calculé comme valeur foncière ÷ surface réelle bâtie.

Filtrage des valeurs aberrantes

Avant calcul, chaque transaction doit respecter :

• Surface réelle bâtie comprise entre 9 et 1 000 m².
• Prix au m² compris entre 200 et 30 000 €/m².
• Valeur foncière strictement positive et renseignée.

Ces bornes écartent les erreurs de saisie et les mutations non représentatives du marché résidentiel.

Ventes en lot et cessions de portefeuille

Dans la base DVF, une même vente peut porter sur plusieurs biens, et le montant total de la transaction est répété sur chaque ligne. Une vente d'immeuble entier ou de portefeuille peut ainsi inscrire le prix global sur des centaines de logements, ce qui fausse le prix au m² si l'on divise ce total par la surface d'un seul appartement. Pour éviter cette distorsion, nous ne retenons que les mutations portant sur un seul logement (une maison ou un appartement). Le prix au m² calculé correspond alors à une vraie vente individuelle, comparable d'une commune à l'autre.

Seuil de suffisance et indicateur de fiabilité

Une page commune n'est publiée que si la commune compte au moins 5 ventes sur les 2 dernières années. L'indicateur de fiabilité affiché sur chaque page reflète le volume de ventes récent (appartements et maisons, années 2024 et 2025) :

Forte

150 ventes ou plus sur 2 ans. Les médianes sont robustes ; 1 540 communes.

Modérée

De 40 à 149 ventes. Les médianes sont fiables pour situer le marché mais peuvent bouger de quelques points d'une année à l'autre ; 3 315 communes.

Faible

De 5 à 39 ventes. Les médianes sont indicatives et peuvent varier sensiblement ; 469 communes actuellement.

Petits échantillons : précautions de lecture

• Une médiane calculée sur quelques dizaines de ventes dépend fortement des biens vendus cette année-là (un lot de petites surfaces, une résidence neuve…). Une forte variation annuelle dans une petite commune traduit souvent un effet de composition plutôt qu'une vraie hausse ou baisse des prix.
• Les tableaux par tranche de surface affichent un tiret lorsqu'une tranche compte moins de 3 ventes : la médiane n'y aurait pas de sens.
• Le classement du rendement locatif n'inclut que les communes comptant au moins 20 ventes d'appartements dans l'année de référence.
• Pour un bien précis, comparez toujours la médiane communale aux ventes réelles proches : l' estimateur s'appuie sur les transactions DVF autour d'une adresse.

Paris, Lyon et Marseille

Dans la base DVF, ces trois villes sont enregistrées au niveau de l'arrondissement et non de la commune centrale. Chaque arrondissement dispose de sa propre page, et une page de synthèse par ville (Paris, Lyon, Marseille) agrège l'ensemble des arrondissements.

Départements et régions

Les médianes départementales et régionales sont calculées sur toutes les ventes individuelles du territoire, pas seulement sur les communes disposant d'une page. Elles peuvent donc différer de la moyenne des médianes communales affichées.

Loyers et rendement locatif

Les loyers indicatifs proviennent de la « Carte des loyers » 2025 publiée par la DHUP et l'ANIL sur data.gouv.fr : ce sont des loyers d'annonce modélisés par commune, charges comprises, et non des loyers constatés. Le rendement brut estimé vaut (loyer au m² × 12) ÷ prix médian DVF au m² × 100, avant charges, fiscalité, vacance et travaux. Voir le classement par ville et le simulateur.

Reproductibilité

Les traitements s'appuient sur DuckDB et sont entièrement déterministes : à partir des mêmes fichiers DVF, ils produisent exactement les mêmes chiffres. Les agrégats de chaque commune sont publiés en JSON via l'API gratuite.

Fraîcheur

Dernier calcul : 1er novembre 2026. Prochaine mise à jour : à la publication du prochain millésime DVF par la DGFiP (avril ou octobre).