Méthodologie
foncierdata.fr publie des prix immobiliers calculés directement sur les données ouvertes DVF (Demandes de valeurs foncières). Cette page décrit précisément d'où viennent les chiffres et comment ils sont calculés, afin que chacun puisse vérifier et reproduire les résultats.
Qu'est-ce que la base DVF ?
La base DVF recense les mutations immobilières à titre onéreux (ventes) enregistrées par l'administration fiscale au cours des cinq dernières années. Elle est produite par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) et publiée sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte 2.0. Elle est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre.
Périmètre des données
- Millésimes utilisés : 2021 à 2025 (5 années).
- Uniquement les mutations de nature Vente.
- Uniquement les biens de type Appartement et Maison (les dépendances, terrains et locaux commerciaux sont exclus).
- 3 943 564 transactions valides après filtrage.
Médianes, pas moyennes
Nous publions la médiane du prix au m², pas la moyenne. La médiane est le prix qui partage le marché en deux : la moitié des ventes se sont faites en dessous, l'autre moitié au-dessus. Elle résiste aux ventes atypiques (biens de prestige, transactions familiales sous-évaluées) qui déforment fortement une moyenne. Le prix au m² d'une transaction est calculé comme valeur foncière ÷ surface réelle bâtie.
Filtrage des valeurs aberrantes
Avant calcul, chaque transaction doit respecter :
- Surface réelle bâtie comprise entre 9 et 1 000 m².
- Prix au m² compris entre 200 et 30 000 €/m².
- Valeur foncière strictement positive et renseignée.
Ces bornes écartent les erreurs de saisie et les mutations non représentatives du marché résidentiel.
Ventes en lot et cessions de portefeuille
Dans la base DVF, une même vente peut porter sur plusieurs biens, et le montant total de la transaction est répété sur chaque ligne. Une vente d'immeuble entier ou de portefeuille peut ainsi inscrire le prix global sur des centaines de logements, ce qui fausse le prix au m² si l'on divise ce total par la surface d'un seul appartement. Pour éviter cette distorsion, nous ne retenons que les mutations portant sur un seul logement (une maison ou un appartement). Le prix au m² calculé correspond alors à une vraie vente individuelle, comparable d'une commune à l'autre.
Seuil de suffisance et fiabilité
Une page commune n'est publiée que si la commune compte au moins 5 ventes sur les 2 dernières années. L'indicateur de fiabilité affiché sur chaque page reflète le volume récent :
- Forte — 150 ventes ou plus sur 2 ans.
- Modérée — de 40 à 149 ventes.
- Faible — de 5 à 39 ventes ; les médianes sont indicatives et peuvent varier sensiblement.
Paris, Lyon et Marseille
Dans la base DVF, ces trois villes sont enregistrées au niveau de l'arrondissement et non de la commune centrale. Chaque arrondissement dispose de sa propre page, et une page de synthèse par ville (Paris, Lyon, Marseille) agrège l'ensemble des arrondissements.
Départements et régions
Les médianes départementales et régionales sont calculées sur toutes les ventes individuelles du territoire, pas seulement sur les communes disposant d'une page. Elles peuvent donc différer de la moyenne des médianes communales affichées.
Reproductibilité
Le code d'ingestion et d'agrégation des données est ouvert. Les traitements s'appuient sur DuckDB et sont entièrement déterministes : à partir des mêmes fichiers DVF, ils produisent exactement les mêmes chiffres.