foncierdataCalcul du taux d'endettement
Le taux d'endettement rapporte vos mensualités de crédit à vos revenus. Les banques le limitent à 35 % : vérifiez où vous en êtes avec la mensualité du prêt que vous envisagez.
La formule
taux d'endettement = (crédits en cours + nouvelle mensualité + pensions versées) ÷ (revenus nets + 70 % des loyers perçus) × 100
Exemple : avec 3 200 € de revenus, un crédit auto de 250 € et une mensualité immobilière de 850 €, le taux d'endettement est de 34,4 %, juste sous la limite. Le reste à vivre est de 2 100 € par mois.
Ce que regardent aussi les banques
- Le reste à vivre, apprécié selon la taille du foyer : un taux de 35 % ne pèse pas pareil avec 2 500 € ou 8 000 € de revenus.
- La stabilité des revenus : CDI hors période d'essai, ancienneté, régularité des revenus d'indépendant.
- L'apport et l'épargne restante après l'achat.
- La gestion des comptes : découverts, crédits renouvelables.
Aller plus loin
- Calculer votre capacité d'emprunt et la surface achetable dans votre commune.
- Tableau d'amortissement pour connaître la mensualité exacte d'un prêt.
- Prix au m² par commune d'après les ventes DVF.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'endettement maximum ?
35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, selon la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en vigueur depuis janvier 2022, avec une durée de 25 ans au plus. Les banques peuvent dépasser ce plafond pour 20 % de leur production, surtout pour des résidences principales.
Le loyer que je paie compte-t-il dans le taux d'endettement ?
Non, pas dans le calcul réglementaire : seules les mensualités de crédit (et les pensions versées) sont des charges. Si vous achetez votre résidence principale, votre loyer actuel disparaît. La banque en tient compte dans le reste à vivre.
Comment sont comptés les loyers perçus ?
Les banques retiennent en général 70 % des loyers perçus, pour tenir compte de la vacance et des charges. Certaines utilisent un calcul différentiel (loyer moins mensualité du bien loué) : le résultat peut alors être plus favorable.
Comment baisser mon taux d'endettement ?
En allongeant la durée du prêt (dans la limite de 25 ans), en augmentant l'apport, en remboursant ou en regroupant des crédits à la consommation, ou en négociant le taux et l'assurance emprunteur.