foncierdataCalcul de capacité d'emprunt
Combien pouvez-vous emprunter, et pour quel bien ? Le calcul applique la règle des banques (35 % des revenus) puis convertit votre budget en surface achetable dans la commune de votre choix, à partir des prix DVF réels.
Quelle surface dans votre commune ?
Prix médians DVF de la commune : la surface est indicative, l'état et l'emplacement comptent.
Choisissez une commune pour voir la surface achetable avec ce budget.
Exemple : 4 000 € de revenus, 20 000 € d'apport, 25 ans à 3,4 %
La mensualité maximale est de 1 400 € (35 % de 4 000 €). Elle permet d'emprunter environ 269 000 €. Avec l'apport, le budget atteint 289 000 €, soit un bien ancien d'environ 269 000 € une fois les frais de notaire payés. À Lyon, au prix médian de 4 468 €/m², cela représente un appartement d'environ 60 m².
Comment est calculée votre capacité d'emprunt
- Mensualité maximale = revenus nets × 35 % − mensualités des crédits en cours.
- Montant empruntable : le capital dont la mensualité, assurance comprise, égale ce maximum, au taux et sur la durée choisis.
- Prix accessible = (prêt + apport) ÷ (1 + 7,5 %) pour tenir compte des frais de notaire dans l'ancien (2 à 3 % dans le neuf).
Le taux par défaut est le taux moyen des crédits immobiliers accordés en septembre 2026, Observatoire Crédit Logement/CSA. Ce calcul est indicatif : la banque tient aussi compte de votre stabilité professionnelle, de votre épargne et de votre reste à vivre.
Aller plus loin
- Calculer votre taux d'endettement avec une mensualité précise.
- Tableau d'amortissement du prêt envisagé.
- Carte des ventes DVF pour voir les prix réels d'un quartier.
Questions fréquentes
Comment les banques calculent-elles la capacité d'emprunt ?
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière limite les mensualités de crédit, assurance comprise, à 35 % des revenus nets avant impôt, et la durée à 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé). Les banques peuvent déroger pour une petite partie de leurs dossiers, en priorité les résidences principales.
Quels revenus sont pris en compte ?
Les salaires nets avant impôt (souvent sur 12 mois, primes régulières incluses), les revenus d'indépendant moyens sur plusieurs années, les pensions et environ 70 % des loyers perçus. Les revenus ponctuels ne sont généralement pas retenus.
L'apport est-il obligatoire ?
Pas légalement, mais la plupart des banques demandent au moins de quoi payer les frais de notaire (environ 7,5 % du prix dans l'ancien) et de garantie, soit 10 % du projet environ.
Qu'est-ce que le reste à vivre ?
C'est ce qui reste chaque mois une fois les crédits payés. Au-delà du taux d'endettement, les banques vérifient qu'il suffit à faire vivre le foyer, en tenant compte de sa composition.