foncierdataRendement locatif à Cluses (74300) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Cluses
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 90 200 € + 6 765 € |
| Loyer mensuel | 586 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 7,8 % |
| Rendement net de charges | 5,5 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 3,9 % |
| Mensualité de crédit | 510 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | -63 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut de Cluses est nettement au-dessus de la médiane des villes françaises : le loyer rembourse vite le prix, mais un tel niveau signale souvent un marché moins tendu — vérifiez la vacance et la revente. Le prix des appartements est passé de 2 070 €/m² en 2021 à 2 255 €/m² en 2025 (+8,9 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (189 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Cluses.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Haute-Savoie)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Viuz-en-Sallaz | 7,2 % | 3 254 €/m² | 19,5 €/m² |
| Annemasse | 7,0 % | 3 600 €/m² | 21,0 €/m² |
| Marnaz | 6,4 % | 2 765 €/m² | 14,8 €/m² |
| Ambilly | 6,3 % | 4 032 €/m² | 21,3 €/m² |
| Bellevaux | 6,3 % | 3 015 €/m² | 15,8 €/m² |
| Le Biot | 6,3 % | 3 021 €/m² | 15,8 €/m² |
| Saint-Jeoire | 6,2 % | 3 033 €/m² | 15,8 €/m² |
| Thyez | 6,1 % | 3 044 €/m² | 15,6 €/m² |
| Mont-Saxonnex | 6,1 % | 2 786 €/m² | 14,2 €/m² |
| Scionzier | 6,1 % | 2 828 €/m² | 14,4 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Haute-Savoie) · prix immobilier de la région (Auvergne-Rhône-Alpes)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Cluses ?
Avec 7,8 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Cluses est nettement au-dessus de la médiane des villes françaises : le loyer rembourse vite le prix, mais un tel niveau signale souvent un marché moins tendu — vérifiez la vacance et la revente. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 5,5 % et le cash-flow avant impôt à -63 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Cluses ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 14,6 €/m² charges comprises pour un appartement à Cluses, soit environ 586 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 14,5 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Cluses ?
Le prix médian des appartements vendus à Cluses en 2025 est de 2 255 €/m², sur 189 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 2 660 €/m², 30-60 m² 2 407 €/m², 60-90 m² 2 200 €/m², 90-120 m² 1 914 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.