foncierdataRendement locatif à Marseille 1er (13001) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Marseille 1er
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 129 160 € + 9 687 € |
| Loyer mensuel | 587 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 5,5 % |
| Rendement net de charges | 3,9 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 2,7 % |
| Mensualité de crédit | 730 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | -283 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut de Marseille 1er est sous la médiane des villes françaises : les prix d'achat pèsent davantage par rapport aux loyers. Le prix des appartements est passé de 2 911 €/m² en 2021 à 3 229 €/m² en 2025 (+10,9 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (644 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Marseille 1er.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Bouches-du-Rhône)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Châteaurenard | 5,8 % | 2 584 €/m² | 12,6 €/m² |
| Allauch | 5,8 % | 3 490 €/m² | 16,9 €/m² |
| Plan-de-Cuques | 5,8 % | 3 658 €/m² | 17,5 €/m² |
| Marseille 5e | 5,7 % | 3 447 €/m² | 16,3 €/m² |
| Roquefort-la-Bédoule | 5,5 % | 3 653 €/m² | 16,7 €/m² |
| Éguilles | 5,5 % | 3 818 €/m² | 17,5 €/m² |
| Trets | 5,4 % | 3 362 €/m² | 15,1 €/m² |
| Châteauneuf-les-Martigues | 5,4 % | 3 722 €/m² | 16,6 €/m² |
| Marseille 6e | 5,2 % | 3 879 €/m² | 16,8 €/m² |
| Marseille 8e | 5,1 % | 4 286 €/m² | 18,1 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Bouches-du-Rhône) · prix immobilier de la région (Provence-Alpes-Côte d'Azur)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Marseille 1er ?
Avec 5,5 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Marseille 1er est sous la médiane des villes françaises : les prix d'achat pèsent davantage par rapport aux loyers. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 3,9 % et le cash-flow avant impôt à -283 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Marseille 1er ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 14,7 €/m² charges comprises pour un appartement à Marseille 1er, soit environ 587 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 14,1 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Marseille 1er ?
Le prix médian des appartements vendus à Marseille 1er en 2025 est de 3 229 €/m², sur 644 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 3 750 €/m², 30-60 m² 3 117 €/m², 60-90 m² 3 107 €/m², 90-120 m² 3 115 €/m², 120 m² et + 2 793 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.