foncierdataRendement locatif à Montfermeil (93370) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Montfermeil
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 126 320 € + 9 474 € |
| Loyer mensuel | 720 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 6,8 % |
| Rendement net de charges | 5,1 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 3,6 % |
| Mensualité de crédit | 714 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | -140 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut de Montfermeil est au-dessus de la médiane des villes françaises, un équilibre courant entre rendement et sécurité du marché. Le prix des appartements est passé de 3 048 €/m² en 2021 à 3 158 €/m² en 2025 (+3,6 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (49 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Montfermeil.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Seine-Saint-Denis)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Gagny | 7,2 % | 3 096 €/m² | 18,6 €/m² |
| Vaujours | 7,0 % | 3 079 €/m² | 18,0 €/m² |
| Drancy | 7,0 % | 3 227 €/m² | 18,8 €/m² |
| Neuilly-Plaisance | 7,0 % | 3 719 €/m² | 21,6 €/m² |
| Le Bourget | 7,0 % | 3 356 €/m² | 19,4 €/m² |
| Bobigny | 6,9 % | 3 440 €/m² | 19,8 €/m² |
| Villemomble | 6,8 % | 3 485 €/m² | 19,9 €/m² |
| Dugny | 6,7 % | 3 157 €/m² | 17,7 €/m² |
| Noisy-le-Sec | 6,7 % | 3 419 €/m² | 19,0 €/m² |
| Rosny-sous-Bois | 6,6 % | 3 761 €/m² | 20,7 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Seine-Saint-Denis) · prix immobilier de la région (Île-de-France)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Montfermeil ?
Avec 6,8 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Montfermeil est au-dessus de la médiane des villes françaises, un équilibre courant entre rendement et sécurité du marché. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 5,1 % et le cash-flow avant impôt à -140 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Montfermeil ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 18,0 €/m² charges comprises pour un appartement à Montfermeil, soit environ 720 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 16,3 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Montfermeil ?
Le prix médian des appartements vendus à Montfermeil en 2025 est de 3 158 €/m², sur 49 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 4 250 €/m², 30-60 m² 3 306 €/m², 60-90 m² 2 850 €/m², 90-120 m² 2 576 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.