foncierdataRendement locatif à Gagny (93220) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Gagny
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 123 840 € + 9 288 € |
| Loyer mensuel | 742 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 7,2 % |
| Rendement net de charges | 5,4 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 3,9 % |
| Mensualité de crédit | 700 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | -105 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut de Gagny est au-dessus de la médiane des villes françaises, un équilibre courant entre rendement et sécurité du marché. Le prix des appartements est passé de 3 167 €/m² en 2021 à 3 096 €/m² en 2025 (−2,2 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (162 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Gagny.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Seine-Saint-Denis)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Neuilly-sur-Marne | 7,4 % | 3 033 €/m² | 18,8 €/m² |
| Aulnay-sous-Bois | 7,3 % | 3 194 €/m² | 19,5 €/m² |
| Les Pavillons-sous-Bois | 7,2 % | 3 006 €/m² | 18,1 €/m² |
| Vaujours | 7,0 % | 3 079 €/m² | 18,0 €/m² |
| Drancy | 7,0 % | 3 227 €/m² | 18,8 €/m² |
| Neuilly-Plaisance | 7,0 % | 3 719 €/m² | 21,6 €/m² |
| Le Bourget | 7,0 % | 3 356 €/m² | 19,4 €/m² |
| Bobigny | 6,9 % | 3 440 €/m² | 19,8 €/m² |
| Villemomble | 6,8 % | 3 485 €/m² | 19,9 €/m² |
| Montfermeil | 6,8 % | 3 158 €/m² | 18,0 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Seine-Saint-Denis) · prix immobilier de la région (Île-de-France)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Gagny ?
Avec 7,2 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Gagny est au-dessus de la médiane des villes françaises, un équilibre courant entre rendement et sécurité du marché. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 5,4 % et le cash-flow avant impôt à -105 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Gagny ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 18,6 €/m² charges comprises pour un appartement à Gagny, soit environ 742 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 16,1 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Gagny ?
Le prix médian des appartements vendus à Gagny en 2025 est de 3 096 €/m², sur 162 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 4 418 €/m², 30-60 m² 3 060 €/m², 60-90 m² 2 800 €/m², 90-120 m² 2 807 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.