foncierdataRendement locatif à Épinay-sur-Seine (93800) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Épinay-sur-Seine
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 110 800 € + 8 310 € |
| Loyer mensuel | 779 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 8,4 % |
| Rendement net de charges | 6,3 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 4,6 % |
| Mensualité de crédit | 627 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | 4 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut d'Épinay-sur-Seine est nettement au-dessus de la médiane des villes françaises : le loyer rembourse vite le prix, mais un tel niveau signale souvent un marché moins tendu — vérifiez la vacance et la revente. Le prix des appartements est passé de 2 758 €/m² en 2021 à 2 770 €/m² en 2025 (+0,4 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (263 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Épinay-sur-Seine.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Seine-Saint-Denis)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Villepinte | 8,7 % | 2 610 €/m² | 18,8 €/m² |
| Tremblay-en-France | 8,4 % | 2 677 €/m² | 18,7 €/m² |
| Stains | 8,4 % | 2 717 €/m² | 19,0 €/m² |
| La Courneuve | 8,3 % | 2 745 €/m² | 19,1 €/m² |
| Bondy | 8,1 % | 2 879 €/m² | 19,5 €/m² |
| Livry-Gargan | 7,6 % | 2 919 €/m² | 18,5 €/m² |
| Neuilly-sur-Marne | 7,4 % | 3 033 €/m² | 18,8 €/m² |
| Aulnay-sous-Bois | 7,3 % | 3 194 €/m² | 19,5 €/m² |
| Les Pavillons-sous-Bois | 7,2 % | 3 006 €/m² | 18,1 €/m² |
| Gagny | 7,2 % | 3 096 €/m² | 18,6 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Seine-Saint-Denis) · prix immobilier de la région (Île-de-France)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Épinay-sur-Seine ?
Avec 8,4 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Épinay-sur-Seine est nettement au-dessus de la médiane des villes françaises : le loyer rembourse vite le prix, mais un tel niveau signale souvent un marché moins tendu — vérifiez la vacance et la revente. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 6,3 % et le cash-flow avant impôt à 4 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Épinay-sur-Seine ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 19,5 €/m² charges comprises pour un appartement à Épinay-sur-Seine, soit environ 779 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 16,2 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Épinay-sur-Seine ?
Le prix médian des appartements vendus à Épinay-sur-Seine en 2025 est de 2 770 €/m², sur 263 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 3 529 €/m², 30-60 m² 3 034 €/m², 60-90 m² 2 545 €/m², 90-120 m² 2 616 €/m², 120 m² et + 2 096 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.