foncierdataRendement locatif à Saint-Leu-la-Forêt (95320) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Saint-Leu-la-Forêt
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 142 560 € + 10 692 € |
| Loyer mensuel | 762 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 6,4 % |
| Rendement net de charges | 4,8 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 3,5 % |
| Mensualité de crédit | 806 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | -192 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut de Saint-Leu-la-Forêt est proche de la médiane des villes françaises, typique d'un marché équilibré. Le prix des appartements est passé de 3 771 €/m² en 2021 à 3 564 €/m² en 2025 (−5,5 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (91 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Saint-Leu-la-Forêt.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Val-d'Oise)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Persan | 6,8 % | 2 987 €/m² | 16,9 €/m² |
| Méry-sur-Oise | 6,7 % | 3 181 €/m² | 17,8 €/m² |
| Montmorency | 6,6 % | 3 598 €/m² | 19,8 €/m² |
| Luzarches | 6,6 % | 2 982 €/m² | 16,3 €/m² |
| Herblay-sur-Seine | 6,4 % | 3 674 €/m² | 19,6 €/m² |
| Ermont | 6,3 % | 3 613 €/m² | 19,0 €/m² |
| Beaumont-sur-Oise | 6,3 % | 2 941 €/m² | 15,4 €/m² |
| Louvres | 6,2 % | 3 373 €/m² | 17,5 €/m² |
| Bezons | 6,1 % | 3 878 €/m² | 19,7 €/m² |
| Courdimanche | 6,1 % | 3 539 €/m² | 17,9 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Val-d'Oise) · prix immobilier de la région (Île-de-France)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Saint-Leu-la-Forêt ?
Avec 6,4 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Saint-Leu-la-Forêt est proche de la médiane des villes françaises, typique d'un marché équilibré. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 4,8 % et le cash-flow avant impôt à -192 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Saint-Leu-la-Forêt ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 19,1 €/m² charges comprises pour un appartement à Saint-Leu-la-Forêt, soit environ 762 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 16,7 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Saint-Leu-la-Forêt ?
Le prix médian des appartements vendus à Saint-Leu-la-Forêt en 2025 est de 3 564 €/m², sur 91 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 4 918 €/m², 30-60 m² 3 860 €/m², 60-90 m² 2 857 €/m², 90-120 m² 2 629 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.