foncierdataRendement locatif à Saint-Denis (93200) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Saint-Denis
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 156 360 € + 11 727 € |
| Loyer mensuel | 839 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 6,4 % |
| Rendement net de charges | 4,9 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 3,6 % |
| Mensualité de crédit | 884 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | -197 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut de Saint-Denis est proche de la médiane des villes françaises, typique d'un marché équilibré. Le prix des appartements est passé de 4 424 €/m² en 2021 à 3 909 €/m² en 2025 (−11,6 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (739 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Saint-Denis.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Seine-Saint-Denis)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Bobigny | 6,9 % | 3 440 €/m² | 19,8 €/m² |
| Villemomble | 6,8 % | 3 485 €/m² | 19,9 €/m² |
| Montfermeil | 6,8 % | 3 158 €/m² | 18,0 €/m² |
| Dugny | 6,7 % | 3 157 €/m² | 17,7 €/m² |
| Noisy-le-Sec | 6,7 % | 3 419 €/m² | 19,0 €/m² |
| Rosny-sous-Bois | 6,6 % | 3 761 €/m² | 20,7 €/m² |
| Le Blanc-Mesnil | 6,4 % | 3 475 €/m² | 18,5 €/m² |
| L'Île-Saint-Denis | 6,3 % | 3 963 €/m² | 21,0 €/m² |
| Le Raincy | 6,2 % | 3 971 €/m² | 20,5 €/m² |
| Aubervilliers | 5,9 % | 4 000 €/m² | 19,8 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Seine-Saint-Denis) · prix immobilier de la région (Île-de-France)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Saint-Denis ?
Avec 6,4 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Saint-Denis est proche de la médiane des villes françaises, typique d'un marché équilibré. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 4,9 % et le cash-flow avant impôt à -197 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Saint-Denis ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 21,0 €/m² charges comprises pour un appartement à Saint-Denis, soit environ 839 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 18,0 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Saint-Denis ?
Le prix médian des appartements vendus à Saint-Denis en 2025 est de 3 909 €/m², sur 739 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 4 099 €/m², 30-60 m² 3 978 €/m², 60-90 m² 3 796 €/m², 90-120 m² 3 783 €/m², 120 m² et + 3 226 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.