foncierdataRendement locatif à Fontainebleau (77300) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Fontainebleau
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 181 320 € + 13 599 € |
| Loyer mensuel | 711 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 4,7 % |
| Rendement net de charges | 3,5 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 2,5 % |
| Mensualité de crédit | 1 025 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | -460 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut de Fontainebleau est sous la médiane des villes françaises : les prix d'achat pèsent davantage par rapport aux loyers. Le prix des appartements est passé de 4 375 €/m² en 2021 à 4 533 €/m² en 2025 (+3,6 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (185 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Fontainebleau.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Seine-et-Marne)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Lagny-sur-Marne | 5,4 % | 3 864 €/m² | 17,5 €/m² |
| Bailly-Romainvilliers | 5,2 % | 4 245 €/m² | 18,5 €/m² |
| Bussy-Saint-Georges | 5,2 % | 4 315 €/m² | 18,8 €/m² |
| Pomponne | 5,2 % | 4 084 €/m² | 17,7 €/m² |
| Ozoir-la-Ferrière | 5,2 % | 4 155 €/m² | 18,0 €/m² |
| Montévrain | 5,1 % | 4 556 €/m² | 19,3 €/m² |
| Chessy | 5,1 % | 4 786 €/m² | 20,2 €/m² |
| Ferrières-en-Brie | 4,9 % | 4 585 €/m² | 18,9 €/m² |
| Serris | 4,9 % | 4 808 €/m² | 19,7 €/m² |
| Magny-le-Hongre | 4,6 % | 4 802 €/m² | 18,5 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Seine-et-Marne) · prix immobilier de la région (Île-de-France)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Fontainebleau ?
Avec 4,7 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Fontainebleau est sous la médiane des villes françaises : les prix d'achat pèsent davantage par rapport aux loyers. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 3,5 % et le cash-flow avant impôt à -460 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Fontainebleau ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 17,8 €/m² charges comprises pour un appartement à Fontainebleau, soit environ 711 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 15,3 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Fontainebleau ?
Le prix médian des appartements vendus à Fontainebleau en 2025 est de 4 533 €/m², sur 185 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 4 853 €/m², 30-60 m² 4 548 €/m², 60-90 m² 4 286 €/m², 90-120 m² 4 336 €/m², 120 m² et + 3 603 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.