foncierdataRendement locatif à Biarritz (64200) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Biarritz
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 283 120 € + 21 234 € |
| Loyer mensuel | 656 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 2,8 % |
| Rendement net de charges | 2,0 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 1,4 % |
| Mensualité de crédit | 1 601 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | -1 088 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut de Biarritz est faible : les prix d'achat sont élevés par rapport aux loyers, l'intérêt repose plutôt sur la valorisation du bien à long terme. Le prix des appartements est passé de 7 406 €/m² en 2021 à 7 078 €/m² en 2025 (−4,4 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (622 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Biarritz.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Pyrénées-Atlantiques)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Saint-Pée-sur-Nivelle | 4,3 % | 3 759 €/m² | 13,4 €/m² |
| Bayonne | 4,1 % | 4 021 €/m² | 13,8 €/m² |
| Cambo-les-Bains | 4,1 % | 3 787 €/m² | 12,9 €/m² |
| Urrugne | 4,0 % | 4 257 €/m² | 14,1 €/m² |
| Ustaritz | 3,8 % | 4 177 €/m² | 13,2 €/m² |
| Hendaye | 3,5 % | 4 772 €/m² | 13,9 €/m² |
| Anglet | 3,5 % | 5 261 €/m² | 15,3 €/m² |
| Ciboure | 3,3 % | 5 324 €/m² | 14,8 €/m² |
| Bidart | 3,1 % | 6 138 €/m² | 15,9 €/m² |
| Saint-Jean-de-Luz | 3,1 % | 5 897 €/m² | 15,1 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Pyrénées-Atlantiques) · prix immobilier de la région (Nouvelle-Aquitaine)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Biarritz ?
Avec 2,8 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Biarritz est faible : les prix d'achat sont élevés par rapport aux loyers, l'intérêt repose plutôt sur la valorisation du bien à long terme. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 2,0 % et le cash-flow avant impôt à -1 088 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Biarritz ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 16,4 €/m² charges comprises pour un appartement à Biarritz, soit environ 656 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 17,9 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Biarritz ?
Le prix médian des appartements vendus à Biarritz en 2025 est de 7 078 €/m², sur 622 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 7 857 €/m², 30-60 m² 6 937 €/m², 60-90 m² 6 885 €/m², 90-120 m² 7 577 €/m², 120 m² et + 7 050 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.