foncierdataRendement locatif à Bordeaux (33000) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Bordeaux
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 165 040 € + 12 378 € |
| Loyer mensuel | 640 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 4,7 % |
| Rendement net de charges | 3,4 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 2,4 % |
| Mensualité de crédit | 933 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | -435 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut de Bordeaux est sous la médiane des villes françaises : les prix d'achat pèsent davantage par rapport aux loyers. Le prix des appartements est passé de 4 682 €/m² en 2021 à 4 126 €/m² en 2025 (−11,9 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (3 313 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Bordeaux.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Gironde)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Le Haillan | 4,9 % | 3 445 €/m² | 14,0 €/m² |
| Martignas-sur-Jalle | 4,8 % | 3 454 €/m² | 13,9 €/m² |
| Le Teich | 4,8 % | 3 452 €/m² | 13,9 €/m² |
| Parempuyre | 4,8 % | 3 322 €/m² | 13,4 €/m² |
| Le Bouscat | 4,8 % | 3 843 €/m² | 15,4 €/m² |
| Biganos | 4,8 % | 3 523 €/m² | 14,1 €/m² |
| Talence | 4,8 % | 3 884 €/m² | 15,6 €/m² |
| Audenge | 4,7 % | 3 511 €/m² | 13,8 €/m² |
| Saint-Jean-d'Illac | 4,7 % | 3 619 €/m² | 14,2 €/m² |
| Gujan-Mestras | 4,5 % | 4 001 €/m² | 15,1 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Gironde) · prix immobilier de la région (Nouvelle-Aquitaine)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Bordeaux ?
Avec 4,7 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Bordeaux est sous la médiane des villes françaises : les prix d'achat pèsent davantage par rapport aux loyers. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 3,4 % et le cash-flow avant impôt à -435 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Bordeaux ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 16,0 €/m² charges comprises pour un appartement à Bordeaux, soit environ 640 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 15,5 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Bordeaux ?
Le prix médian des appartements vendus à Bordeaux en 2025 est de 4 126 €/m², sur 3 313 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 4 778 €/m², 30-60 m² 4 195 €/m², 60-90 m² 3 765 €/m², 90-120 m² 4 053 €/m², 120 m² et + 4 306 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.