Calcul rentabilité locative : simulateur gratuit avec données DVF
Ce simulateur de rendement locatif calcule la rentabilité réelle d'un investissement locatif : rendement brut, net de charges, net-net après impôt selon votre régime fiscal, et cash-flow mensuel avec emprunt. Contrairement aux calculettes génériques, il se pré-remplit avec les prix au m² DVF réels (3 943 564 ventes publiées par la DGFiP) et les loyers data.gouv.fr de votre commune — aucune inscription, aucun email demandé, tous les chiffres restent modifiables.
Rendement brut (%) = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100 Simulateur de rendement locatif
Rendement net-net et cash-flow selon le régime fiscal
| Régime | Impôt annuel estimé | Rendement net-net | Cash-flow mensuel après impôt |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier (location nue, abattement 30 %) | — | — | — |
| Réel (location nue, charges + intérêts déduits) | — | — | — |
| LMNP micro-BIC (meublé, abattement 50 %) | — | — | — |
La formule du calcul de rentabilité locative
Trois niveaux de calcul donnent trois lectures du même investissement. Le rendement brut compare le loyer annuel au prix d'achat. Le rendement net retire les charges que le propriétaire paie réellement et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le rendement net-net retire en plus l'impôt.
Brut = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100
Net = (loyer annuel − charges) ÷ (prix + notaire + travaux) × 100
Net-net = (loyer annuel − charges − impôt) ÷ (prix + notaire + travaux) × 100Exemple chiffré complet
Appartement à 200 000 €, frais de notaire 15 000 € (ancien, ~7,5 %), loué 800 €/mois hors charges. Charges annuelles : 900 € de taxe foncière, 600 € de copropriété non récupérable, 150 € d'assurance PNO, soit 1 650 €.
| Indicateur | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Rendement brut | 9 600 ÷ 200 000 | 4,80 % |
| Rendement net de charges | (9 600 − 1 650) ÷ 215 000 | 3,70 % |
| Net-net micro-foncier (TMI 30 %) | impôt = 9 600 × 70 % × 47,2 % = 3 172 € | 2,22 % |
| Net-net LMNP micro-BIC (TMI 30 %) | impôt = 9 600 × 50 % × 47,2 % = 2 266 € | 2,64 % |
| Net-net réel sans emprunt (TMI 30 %) | impôt = (9 600 − 1 650) × 47,2 % = 3 752 € | 1,95 % |
Rendement locatif net : définition
Le rendement locatif net mesure ce que le bien rapporte une fois payées les charges non récupérables : taxe foncière, charges de copropriété restant au propriétaire, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative, entretien courant. Il se calcule sur le coût d'acquisition complet — prix, frais de notaire, travaux — et non sur le seul prix affiché. Un bien à 4,8 % brut descend couramment à 3,5-3,8 % net ; l'écart s'accroît avec les charges de copropriété. C'est l'indicateur minimal pour comparer deux biens entre eux.
Rendement locatif net-net : après impôt
Le rendement net-net (ou « net d'impôt ») déduit en plus la fiscalité sur les loyers, qui dépend du régime choisi. En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % (recettes ≤ 15 000 €/an) ; le régime réel déduit les charges effectives et les intérêts d'emprunt. En meublé, le LMNP micro-BIC applique 50 % d'abattement, et le LMNP réel permet d'amortir le bien — souvent le plus avantageux, mais il exige une comptabilité dédiée. À TMI et bien identiques, l'écart entre deux régimes dépasse fréquemment un demi-point de rendement : le simulateur ci-dessus compare les trois régimes simplifiés sur vos chiffres.
Calcul avec emprunt : mensualité et cash-flow
L'emprunt ne modifie pas le rendement intrinsèque du bien, mais il détermine le cash-flow — ce qui reste (ou manque) chaque mois une fois la mensualité payée. La mensualité d'un crédit amortissable se calcule ainsi :
Mensualité = K × (t ÷ 12) ÷ (1 − (1 + t ÷ 12)^(−12 × n))
K = capital emprunté (prix + notaire + travaux − apport)
t = taux annuel, n = durée en annéesSur l'exemple ci-dessus avec 30 000 € d'apport : capital 185 000 €, taux 3,5 % sur 20 ans → mensualité ≈ 1 073 €. Cash-flow mensuel avant impôt : 800 € de loyer − 138 € de charges − 1 073 € = −411 €/mois d'effort d'épargne. Au régime réel, les ~6 400 € d'intérêts de la première année sont déductibles et ramènent la base imposable à zéro : l'impôt locatif disparaît les premières années. Le simulateur intègre ce calcul d'intérêts année par année.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Il n'existe pas de seuil universel : le rendement rémunère un risque. Les données croisées DVF × carte des loyers montrent l'éventail réel en France : les marchés chers et liquides (Paris, Lyon, Aix, Annecy) offrent 3 à 4,5 % brut avec une vacance faible et une revente facile ; des villes moyennes dépassent 7 % brut au prix d'une tension locative moindre. Entre 5 et 7 % brut, l'opération est généralement équilibrée. Sous 4 %, le cash-flow à crédit est presque toujours négatif ; au-dessus de 8 %, vérifiez la vacance, l'état du bâti et la profondeur du marché de revente.
Rendement locatif brut estimé dans les 10 plus grands marchés
| Ville | Prix m² (DVF) | Loyer m² | Rendement brut estimé | |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 9 722 €/m² | 33,1 €/m² | 4,1 % | Simuler → |
| Marseille | 3 201 €/m² | 16,4 €/m² | 6,1 % | Simuler → |
| Toulouse | 3 272 €/m² | 14 €/m² | 5,1 % | Simuler → |
| Lyon | 4 471 €/m² | 16,4 €/m² | 4,4 % | Simuler → |
| Nice | 4 878 €/m² | 20,4 €/m² | 5,0 % | Simuler → |
| Nantes | 3 395 €/m² | 14,5 €/m² | 5,1 % | Simuler → |
| Bordeaux | 4 128 €/m² | 16 €/m² | 4,6 % | Simuler → |
| Montpellier | 3 394 €/m² | 15,5 €/m² | 5,5 % | Simuler → |
| Lille | 3 714 €/m² | 15,8 €/m² | 5,1 % | Simuler → |
| Rennes | 3 705 €/m² | 14,9 €/m² | 4,8 % | Simuler → |
Méthodologie et sources
Les prix au m² pré-remplis sont des médianes DVF calculées par
foncierdata sur les ventes réelles (3 943 564 mutations
2021–2025) publiées par la DGFiP, après exclusion des ventes
multi-lots et des valeurs aberrantes — méthodologie détaillée.
Les loyers au m² proviennent de la « Carte des loyers » 2025
(DHUP / ANIL / data.gouv.fr) : des loyers d'annonce modélisés à la commune,
utiles comme point de départ mais pas des loyers constatés — remplacez-les par le loyer
réel du bien dès que vous le connaissez. Aucune donnée saisie dans le simulateur n'est
transmise ni stockée : tout le calcul s'exécute dans votre navigateur.
Sources : DVF, DGFiP ;
Carte des loyers 2025, DHUP/ANIL —
data.gouv.fr, Licence Ouverte 2.0. Mise à jour : 4 août 2026.
Questions fréquentes
Fondamentaux du rendement
Comment calculer le rendement locatif ?
Divisez le loyer annuel hors charges par le prix d'achat du bien, puis multipliez par 100. Exemple : un appartement acheté 200 000 € loué 800 €/mois rapporte 9 600 €/an, soit un rendement brut de 4,8 %. Pour le rendement net, déduisez les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) et intégrez les frais de notaire au dénominateur.
Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au seul prix d'achat. Le rendement net déduit les charges non récupérables (taxe foncière, copropriété, assurance PNO, gestion) et intègre frais de notaire et travaux au coût total. Le rendement net-net déduit en plus l'impôt sur les revenus locatifs, qui dépend du régime fiscal (micro-foncier, réel ou LMNP micro-BIC) et de votre tranche marginale d'imposition.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
D'après les prix DVF et les loyers de la carte des loyers 2025, le rendement brut varie en France d'environ 3-4 % dans les grandes métropoles chères (Paris, Lyon, Bordeaux) à 7 % et plus dans certaines villes moyennes. Un rendement brut de 5 à 7 % est couramment considéré comme équilibré ; au-delà, vérifiez la vacance locative et l'état du marché local.
Comment est calculé le cash-flow mensuel ?
Cash-flow mensuel = loyer perçu (après vacance) − charges mensualisées (taxe foncière, copropriété, assurance PNO, gestion) − mensualité de crédit − impôt mensualisé. Un cash-flow négatif n'est pas forcément une mauvaise opération : c'est un effort d'épargne qui construit un patrimoine à crédit. Le simulateur l'affiche avant impôt, puis après impôt pour chacun des trois régimes fiscaux.
Régimes fiscaux
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir en location nue ?
Le micro-foncier (recettes ≤ 15 000 €/an) applique un abattement forfaitaire de 30 % : avantageux quand vos charges réelles sont faibles. Le régime réel déduit les charges effectives et les intérêts d'emprunt : il l'emporte dès que charges + intérêts dépassent 30 % des loyers — cas typique d'un achat à crédit ou avec travaux. En cas de déficit foncier, jusqu'à 10 700 €/an s'imputent sur le revenu global. Le simulateur compare les deux sur vos chiffres.
LMNP micro-BIC ou LMNP réel : quelle différence ?
En meublé, le micro-BIC (recettes ≤ 77 700 €/an) applique 50 % d'abattement forfaitaire, sans comptabilité. Le LMNP réel déduit les charges effectives et surtout l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui ramène souvent l'impôt à zéro pendant des années — mais exige une comptabilité dédiée (~500 €/an d'expert-comptable). Attention : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le simulateur couvre le micro-BIC ; le LMNP réel dépend de votre plan d'amortissement.
Quels sont les plafonds du micro-foncier et du micro-BIC ?
Micro-foncier : 15 000 € de loyers bruts annuels en location nue, abattement de 30 %. Micro-BIC en meublé de longue durée : 77 700 € de recettes annuelles, abattement de 50 %. Au-delà de ces plafonds, le régime réel devient obligatoire. Dans tous les cas s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % sur la part imposable.
Financement et crédit
Comment calculer le rendement locatif avec un emprunt ?
L'emprunt ne change pas le rendement du bien mais détermine le cash-flow : loyer mensuel moins charges, impôt et mensualité de crédit. Pour un emprunt de 185 000 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité est d'environ 1 073 €. Au régime réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit l'impôt les premières années.
Quel apport faut-il prévoir pour un investissement locatif ?
Les banques financent rarement plus que le prix du bien : l'apport couvre au minimum les frais de notaire (~7,5 % dans l'ancien) et les frais de garantie, soit environ 10 % du prix. Un apport plus élevé améliore le cash-flow (mensualité réduite) mais dégrade l'effet de levier. Le simulateur recalcule mensualité et cash-flow à chaque variation d'apport pour visualiser cet arbitrage.
Quelle durée de crédit choisir pour le cash-flow ?
Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse et plus le cash-flow mensuel s'améliore — au prix d'un coût total du crédit plus élevé. Passer de 15 à 25 ans peut faire basculer un cash-flow de négatif à neutre. La plupart des investisseurs locatifs empruntent sur 20-25 ans pour cette raison. Testez plusieurs durées dans le simulateur : le calcul est instantané.
Hypothèses et limites du simulateur
D'où viennent les prix et loyers pré-remplis dans le simulateur ?
Les prix au m² sont les médianes DVF (Demandes de valeurs foncières, DGFiP) 2025 calculées par foncierdata sur les ventes réelles publiées sur data.gouv.fr. Les loyers au m² proviennent de la « Carte des loyers » 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) : des loyers d'annonce modélisés, donc indicatifs. Les deux sont modifiables librement dans le simulateur.
Quelles sont les limites du simulateur ?
Les intérêts déduits au régime réel sont ceux de la première année (ils diminuent ensuite, donc l'impôt remonte progressivement). L'amortissement du LMNP réel, le TRI, la revalorisation annuelle des loyers et l'évolution du prix du bien ne sont pas modélisés. Les résultats sont des estimations avant CFE et prélèvements exceptionnels — une aide à la décision, pas un conseil fiscal ni un conseil en investissement.
Les données saisies sont-elles stockées ou transmises ?
Non. Tout le calcul s'exécute dans votre navigateur : aucun chiffre saisi n'est envoyé à un serveur, aucun compte ni email n'est demandé, et il n'y a pas de tracker publicitaire sur la page. Les seules requêtes réseau chargent la page et la liste publique des communes (prix et loyers médians).