foncierdataRendement locatif à Vincennes (94300) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Vincennes
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 343 000 € + 25 725 € |
| Loyer mensuel | 1 176 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 4,1 % |
| Rendement net de charges | 3,3 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 2,4 % |
| Mensualité de crédit | 1 940 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | -932 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut de Vincennes est sous la médiane des villes françaises : les prix d'achat pèsent davantage par rapport aux loyers. Le prix des appartements est passé de 9 387 €/m² en 2021 à 8 575 €/m² en 2025 (−8,7 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (748 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Vincennes.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Val-de-Marne)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Le Kremlin-Bicêtre | 5,3 % | 5 594 €/m² | 24,6 €/m² |
| Maisons-Alfort | 5,2 % | 5 400 €/m² | 23,6 €/m² |
| Saint-Maur-des-Fossés | 5,2 % | 5 267 €/m² | 23,0 €/m² |
| Le Perreux-sur-Marne | 5,1 % | 5 357 €/m² | 22,8 €/m² |
| Joinville-le-Pont | 5,1 % | 5 492 €/m² | 23,2 €/m² |
| Gentilly | 5,0 % | 5 676 €/m² | 23,6 €/m² |
| Fontenay-sous-Bois | 4,9 % | 5 560 €/m² | 22,9 €/m² |
| Nogent-sur-Marne | 4,7 % | 6 098 €/m² | 24,1 €/m² |
| Saint-Mandé | 4,4 % | 8 558 €/m² | 31,4 €/m² |
| Charenton-le-Pont | 4,4 % | 7 459 €/m² | 27,2 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Val-de-Marne) · prix immobilier de la région (Île-de-France)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Vincennes ?
Avec 4,1 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Vincennes est sous la médiane des villes françaises : les prix d'achat pèsent davantage par rapport aux loyers. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 3,3 % et le cash-flow avant impôt à -932 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Vincennes ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 29,4 €/m² charges comprises pour un appartement à Vincennes, soit environ 1 176 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 18,5 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Vincennes ?
Le prix médian des appartements vendus à Vincennes en 2025 est de 8 575 €/m², sur 748 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 8 725 €/m², 30-60 m² 8 415 €/m², 60-90 m² 8 508 €/m², 90-120 m² 9 191 €/m², 120 m² et + 9 917 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.