foncierdataRendement locatif à Marseille 4e (13004) en 2025
Exemple chiffré : un 40 m² à Marseille 4e
Appartement de 40 m² acheté au prix médian DVF, loué au loyer de référence, financé avec 10 % d'apport sur 20 ans à 3,5 %, 5 % de vacance, tranche d'imposition 30 %.
| Prix d'achat + notaire | 115 680 € + 8 676 € |
| Loyer mensuel | 618 € |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) | 1 320 € |
| Rendement brut | 6,4 % |
| Rendement net de charges | 4,6 % |
| Rendement net-net en LMNP micro-BIC (meublé) | 3,3 % |
| Mensualité de crédit | 654 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | -177 € |
Charges extrapolées des valeurs par défaut du simulateur (900 € de taxe foncière et 600 € de copropriété pour 50 m²) : remplacez-les par celles du bien.
Ce que dit ce rendement
Le rendement brut de Marseille 4e est proche de la médiane des villes françaises, typique d'un marché équilibré. Le prix des appartements est passé de 2 583 €/m² en 2021 à 2 892 €/m² en 2025 (+12 %), ce qui pèse directement sur le rendement des nouveaux achats. Fiabilité des prix : « Forte » (933 ventes d'appartements en 2025).
Pour le détail des prix (évolution, prix par taille, dernières ventes), voir la page prix immobilier à Marseille 4e.
Rendement locatif des villes proches dans le département (Bouches-du-Rhône)
| Ville | Rendement brut | Prix appart. | Loyer |
|---|---|---|---|
| Martigues | 6,5 % | 2 853 €/m² | 15,5 €/m² |
| Rognac | 6,4 % | 2 976 €/m² | 15,9 €/m² |
| Port-Saint-Louis-du-Rhône | 6,4 % | 2 429 €/m² | 12,9 €/m² |
| Roquevaire | 6,3 % | 2 911 €/m² | 15,4 €/m² |
| Septèmes-les-Vallons | 6,3 % | 3 167 €/m² | 16,6 €/m² |
| Marseille 16e | 6,3 % | 3 086 €/m² | 16,1 €/m² |
| Istres | 6,2 % | 2 917 €/m² | 15,0 €/m² |
| Marseille 2e | 6,2 % | 3 235 €/m² | 16,6 €/m² |
| Marseille 12e | 6,1 % | 3 369 €/m² | 17,2 €/m² |
| Saint-Martin-de-Crau | 6,1 % | 2 843 €/m² | 14,5 €/m² |
Classement national du rendement locatif · prix immobilier du département (Bouches-du-Rhône) · prix immobilier de la région (Provence-Alpes-Côte d'Azur)
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Marseille 4e ?
Avec 6,4 % brut estimé pour un appartement, le rendement à Marseille 4e est proche de la médiane des villes françaises, typique d'un marché équilibré. Sur un 40 m² acheté au prix médian, le rendement net de charges ressort à environ 4,6 % et le cash-flow avant impôt à -177 € par mois (10 % d'apport, crédit 20 ans à 3,5 %).
Quel loyer pour un appartement à Marseille 4e ?
La carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL, data.gouv.fr) estime le loyer d'annonce médian à 15,5 €/m² charges comprises pour un appartement à Marseille 4e, soit environ 618 € par mois pour 40 m². Pour une maison, la référence est de 16,4 €/m². Ce sont des loyers d'annonce modélisés : le loyer réel dépend de l'état, de l'étage et du quartier.
Quel prix d'achat pour un investissement locatif à Marseille 4e ?
Le prix médian des appartements vendus à Marseille 4e en 2025 est de 2 892 €/m², sur 933 ventes DVF. Par taille : < 30 m² 3 469 €/m², 30-60 m² 2 806 €/m², 60-90 m² 2 767 €/m², 90-120 m² 3 125 €/m², 120 m² et + 3 123 €/m². Comptez environ 7.5 % de frais de notaire dans l'ancien.
Comment est calculé ce rendement ?
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100, avec le loyer au m² de la carte des loyers 2025 et le prix médian au m² des ventes DVF 2025. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance, fiscalité et travaux : le simulateur calcule le net et le net-net pour un bien précis.
Sources : DVF (DGFiP), data.gouv.fr ; carte des loyers 2025 (DHUP/ANIL), data.gouv.fr — Licence Ouverte 2.0. Estimation indicative, pas un conseil en investissement.